L’Augmentation de loyer, comment faire ?
Vous êtes propriétaire ? Vous trouvez que votre loyer encaissé est sous-évalué ?
ATTENTION ! La loi régit les augmentations de loyer. Marine vous explique…
RÉÉVALUATION DU LOYER AVEC UN LOCATAIRE EN PLACE :
Une réévaluation de loyer est possible au moment du renouvellement tacite du bail. Cette procédure est encadrée par la loi et est faite pour des loyers manifestement sous-évalués.
Le nouveau loyer sera fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Pour justifier cette augmentation, le bailleur doit fournir :
• 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,
• 3 références dans les autres zones géographiques.
Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Le renouvellement du bail s’applique à l’expiration du bail initial. Le loyer réévalué n’est toutefois pas immédiatement applicable. L’augmentation du loyer est appliquée progressivement :
• lorsque la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an).
• lorsque la hausse est supérieure à 10% du loyer initial, elle est appliquée d’1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.
Le bailleur doit notifier son intention de réévaluer le loyer 6 mois avant le terme du contrat de location par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Cette notification est accompagnée de toutes les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.
AUGMENTATION DE LOYER A LA RELOCATION :
A compter du 1er août 2017, dans les zones « tendues » (28 agglomérations dont Nice), les loyers des logements qui font l’objet d’une relocation ne peuvent excéder celui du précédent locataire, sauf rares exceptions. Ce dispositif d’encadrement s’applique à toutes les locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. (Décret du 27 Juillet 2017)
Certaines locations situées dans les communes concernées font toutefois exception et ne sont pas touchées par l’encadrement des loyers et les propriétaires peuvent continuer d’en fixer parfaitement librement les loyers. Il s’agit :
• des logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location ;
• des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ;
• des logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
2 hypothèses pour augmenter son loyer :
1- Si le loyer est manifestement sous-évalué (voir précédemment)
2- Si le propriétaire bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.